公积金遭眼 攒够首冷付难买新房

    “只要你公积金月缴存额能够达到3000元，基本上就没问题，要是只有几百，建议你不用贷，白走一趟……”福州的吴先生欲用公积金贷款购新房，辗转多处楼盘屡受挫。某地产销售方称，10个人申请公积金贷款通过银行审批的不过半。

    为何公积金贷款难购新房？福州市公积金中心相关人士回应：目前福州房价高企，导致贷款需求高，加之去年下半年，福建省多市推出“轮候制”，申请公积金贷款需排队轮候，并且让首套房购房者获得优先权。

    市民遭遇

    使用公积金贷款购房各大楼盘“不热情”

    昨日下午，在福州闽侯某地产售楼部外，记者遇上购房者吴先生。

    “看过的楼盘都有余房，年后我转了两周多，首付款揣兜里一直没出手。”这段时间，给吴先生最直接的感受是，“房子很多，要买很难。”

    当天，吴先生看中的是该楼盘新加推的一套住宅，“87平米，价格接近82万元，除了首付我要贷款53万元左右。靠我个人的住房公积金贷款，买这里的房子也有点悬。”

    临走前，置业顾问给吴先生的解释是，目前公积金贷款审核很严格，很多靠公积金购房者都在排队等候银行放款。“他们建议我选择商业贷款，但多出来的利息我根本吃不消。”吴先生摇头。

    “2012年，陪朋友去金山选房，我还记得售楼员这么说，只要你付得起首付，剩下的都不是大问题。”而此类“热情”的推销，吴先生始终未遇见。

    为了记录下这位购房者的经历，记者跟随吴先生前往下一目的地，福州仓山海峡奥体中心附近某大型楼盘。

    根据福州某地产门户网站提供的数据，靠近奥体中心的这处大型商品住宅楼盘的均价，自2013年9月18000元/平米，至今已下调至17200元/平米。

    该楼盘一置业顾问介绍，这里房源户型均可选，适宜自住。然而，当吴先生问及公积金贷款购房是否合适时，该置业顾问态度有些变化。

    “公积金整个中国都不好做，在我们这里，10个客人（用公积金贷款）买最后款批下来的可能只有三四个。”她说，“其实，这也不是说贷款不好贷，今年国家又拿出1.32万亿元用以银行放贷，用以商业贷款，只是没有明确针对公积金。”

    她还说，“只要你公积金月缴存额能够达到3000元，基本上就没问题，要是只有几百，建议你不用贷，白走一趟。如果只有一千多，建议你也不要贷，不一定能贷下来。因为银行审批紧，还要考虑你有没有能力还呢。”

    见吴先生坚持使用公积金贷款，她表示，“如果你今天首付款齐全，马上就可以购房签合同，但公积金贷款能不能贷下来就是你的问题了，我们不敢保证结果。现在客人没有批下的，最后也只能转商业贷款，但不能再享受使用商业贷款9.8折优惠。其实，开发商不喜欢做公积金的，回款慢。”

    而走访中，记者了解到吴先生遇到的这个问题相当普遍。在广达路一大型商品住宅楼盘，工作人员更是直言，“首先，公积金贷款购房开发商是不打折的，因为不怎么好办，另外还要看你的公积金缴存基数高不高，相应的收入证明能否办得出来。”

    随后，这位工作人员以该楼盘140余平米商品房举例。“如果按目前价格23000元/平米来计算，那么首套房的月供就要13000元左右，那么你如果想用公积金进行贷款，收入证明要开到月薪2.7万元左右。”

    这是该楼盘里面积最小的户型。随后，记者了解到，诸如此类的高端住宅，使用公积金贷款客户相当有限。

    记者调查

    公积金月缴存额3000元啥概念？

    根据2013年6月公布的“关于2013年度住房公积金缴存基数核定事项的通知”中的相关政策，记者做了一道算术题。

    已知：职工住房公积金月缴存额=职工月缴存额+单位月缴存额。且：2013年度福州地区中央驻闽单位及其在职职工的最高住房公积金缴存比例为各15%；其他单位及其在职职工住房公积金缴存比例为各12%；最低住房公积金缴存比例为各5%。

    又：职工住房公积金月缴存额＝职工本人上年度月平均工资总额×职工住房公积金缴存比例（中央驻闽单位职工限高3006元，其他单位职工限高1443元，限低按当地最低月缴存基数乘以5%计算，计算结果见角进元，见分舍去）。单位住房公积金月缴存额＝职工本人上年度月平均工资总额×单位住房公积金缴存比例（中央驻闽单位限高3006元，其他单位限高1443元，限低按当地最低月缴存基数乘以5%计算，计算结果见角进元，见分舍去）。

    那么：中央驻闽单位职工公积金月缴存额最高限高=6012元；其他单位公积金月缴存额最高限高=2886元。

    由此得证：当中央驻闽单位职工月薪10000元，其他单位员工月薪12500元时，公积金月缴存额可以达到3000元。

    其余实行最低住房公积金缴存比例为各5%的单位，其员工月薪为30000元时，公积金月缴存额才能达到3000元。

    据了解，福州市2012年平均工资为3760元/月。因此，公积金月缴存额能够达到3000元，对于普通工薪阶层来说，不太现实。

    部门说法：银行放款难“拖累”公积金

    针对记者调查，昨日福州市公积金中心相关人士做了解答。

    据介绍，公积金贷款使用的资金来自公积金归集账户，这些资金分别存放在多家银行，但实际上与银行自有资金无关。当然，如果银行贷款额度紧张，一定程度上会影响到公积金贷款的发放。去年下半年，福建省多市推出“轮候制”，申请公积金贷款需排队轮候，并且让首套房购房者获得优先权。

    数据显示，2013年1-6月份,福建省住房公积金约累计提取103亿元，累计发放住房公积金个人贷款4万户150亿元，个贷使用率从2012年初的66.2%攀升到现在的83.6%。由于贷款人数激增，加上部分地市资金紧张，导致放款速度有所减缓。

    进入2014年，福州市公积金贷款已经基本恢复正常，大部分公积金贷款可以在约定的工作日内发放到位。

    该人士称，之所以很多市民反映公积金贷款困难，主要是因为目前福州房价高企，市场上供应的多为大户型房源，整体标的大，贷款需求高。尤其是购房者中二套房购房者不在少数。根据最新的规定，购买二套住房的，凡夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的，个人购房贷款最高额度为45万元。这意味着，公积金贷款额度不能满足大部分购房者的贷款需求，这些人只能申请公积金和商业贷款的组合贷。而根据目前银行的住房贷款发放情况，这部分群体要申请到住房贷款确实比较困难。

    数据显示：夫妻月缴1000元，缴满12年才能贷70万元

    以下数据也证实了上述说法。

    按照公积金贷款金额计算公式，如果夫妻双方每月分别缴存500元，缴存公积金1年后，可贷款金额为45万元。缴存公积金11年后，可贷款金额为69万元。也就是说，如果以30万元首付购买总价100万元的首套房，贷款需求为70万元。只有夫妻双方缴纳公积金12年，才能申请到足够的公积金住房贷款。

    而如果夫妻双方每月缴存公积金存款各3000元，那么一年后他们可以申请到80万元的公积金贷款。当然，购买总价100万元的房子绰绰有余，但事实是，目前福州市中心总价100万元的房源屈指可数。

    本报记者李建伟刘丰黄怡

    观点

    一系列利空消息加剧楼市悲观情绪各路专家：

    楼市崩盘可能不会马上到来

    随着近期杭州常州曝出楼盘价格“双跳水”、湖北襄阳一楼盘曝出开发商资金链断裂无法继续建设、银行传出信贷收紧、香港楼市遭遇“寒流”等一系列利空消息，舆论对楼市的悲观情绪加剧。资本市场上，地产板块再次被空头狙击，带领金融等各个板块持续下挫。权重的跳水自然大幅拖累股指。

    有市场人士戏言，“过去一周以来，全国已大面积出现楼市成交萎缩的迹象。我们仿佛已经听到了冰山碎裂的咔嚓声。”

    那么，地产行业进入冷冻期了么？各路专家均发表了自己的观点。

    蔡钧毅：房地产不会马上进入“冰点”

    昨日，上海证券经纪管理总部首席投资顾问蔡钧毅公开表示，部分舆论导向加重市场恐慌情绪，但房地产不会马上进入“冰点”。

    蔡钧毅认为，从浅层次看，目前个别楼盘大幅降价有其资金需求的原因，假设其之前依靠的融资渠道需要归还资金，且短期难以借新还旧，急于脱身的地产商实施降价就在情理之中。从深层次看，去年央行表示实施降杠杆、去产能的政策，其中降杠杆就意味着融资杠杆的收缩，而部分房产商必然就在降杠杆“清算”之列，由此，房地产上述降价推盘现象在2014年仍会显现。此外，目前龙头房地产商大多集中于一二线城市黄金圈，资金尚充裕，房地产悬崖式跳水概率不大。

    任志强：鼓吹楼市大跌是危言耸听

    与此同时，“大炮”任志强连发5篇微博认为，仅以目前的个别现象为依据鼓吹楼市大跌是危言耸听，房地产业发展的大趋势并没有改变。去年中国房企到位资金8万多亿元，但只完成投资6万多亿元，开发商手中尚有余钱。

    叶檀：房价拐点还没到，市场分化已明显

    知名财经专栏作家叶檀则表示，房价的拐点还没有到来，但是房地产市场的分化已经非常明显了，三四线城市，尤其是产能非常过剩、新区非常庞大的三四线城市，现在的房价已经挺不住了。而在一些以前看起来非常坚挺的，但是它因为此前的房价上涨过高，指温州、厦门这样的城市，它的房价环比在回落。

    值得注意的是，尽管人们口中的“楼市崩盘”可能不会马上到来，但是房价在持续上涨过程中，出现涨幅趋缓已是不争的事实。从前天国家统计局70城市房价变动数据可以看到，1月份多数城市房价仍然表现上涨，但是同比和环比涨幅在收窄。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。本报记者李建伟刘丰黄怡整理